Новости

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

         О внесении изменений в Федеральный закон

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

и статью 3 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации»

Принят Государственной Думой                                                19 мая 2015 года

Статья 1

Внести в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2007, № 31, ст. 4016; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2013, № 23, ст. 2871; 2014, № 30, ст. 4226) следующие изменения:

1) статью 17¹ изложить в следующей редакции:

«Статья 17¹.    Экспертиза отчета

Для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности                  (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки такжев целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки,определенной оценщиком в отчете.

Особенности проведения экспертизы отчета об определении отдельного вида стоимости объекта оценки (в частности, кадастровой стоимости), в том числе в части подтверждения стоимости объекта оценки (далее - особенности проведения экспертизы отчета), устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности        (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

В случае, если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет. При проведении экспертизы отчета одновременно в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными.

Действия (бездействие) эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков при проведении экспертизы отчета, результаты такой экспертизы могут быть обжалованы заинтересованными лицами в саморегулируемую организацию оценщиков в порядке и в сроки, которые установлены требованиями к рассмотрению саморегулируемойорганизацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требованийнастоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в областиоценочной деятельности, стандартов и правил оценочнойдеятельности, правил деловой и профессиональной этики, утверждаемыми уполномоченным федеральным органом,осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированиюоценочной деятельности, или оспорены в судебном порядке»;

2) в части первой статьи 22³:

а) абзац восемнадцатый дополнить словами « в том числе о периоде и об основаниях приостановления такого права»;

б) дополнить абзацем следующего содержания:

«информацию об утвержденном размере платы за проведениеэкспертизы отчета, о порядке проведения экспертизы отчета и о  результатах экспертизы, проведенной ее членами, с указанием даты составления и порядкового номера отчета, даты составления и порядкового номера экспертного заключения, сведений об эксперте или экспертах (фамилия, имя и (при наличии) отчество), проводивших такую экспертизу, вывода, полученного в результате проведения такой экспертизы.»;

3) часть седьмую статьи 24² изложить в следующей редакции:

«К исключительной компетенции коллегиального органа управления саморегулируемой организации оценщиков относятся:

утверждение стандартов и правил оценочной деятельности;

утверждение правил деловой и профессиональной этики в соответствии с типовыми правилами профессиональной этики оценщиков;

принятие в члены саморегулируемой организации оценщиков, прекращение членства в саморегулируемой организации оценщиков и в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, приостановление права осуществления оценочной деятельности, восстановление этого права;

образование комитетов, предусмотренных внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, принятие решений о досрочном прекращении полномочий таких комитетов или о досрочном прекращении полномочий их членов, утверждение положений  о структурном подразделении, осуществляющем контроль за соблюдением членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, и положений об иных комитетах;

утверждение инвестиционной декларации компенсационного фонда;

утверждение положения о порядке осуществления контроля за оценочной деятельностью членов саморегулируемой организации оценщиков;

установление дополнительных требований к членам экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков;

установление порядка утверждения экспертного заключения, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков;

утверждение размера платы за проведение экспертизы отчета;

иные отнесенные уставом к исключительной компетенции коллегиального органа управления саморегулируемой организации оценщиков вопросы.»;

4) в части первой статьи 24¹⁶ слово «тридцати» заменить словами «сорока пяти»;

5) в статье 24¹⁸:

а) абзац шестой части шестнадцатой изложить в следующей редакции:

«положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и в порядке, который предусмотрен порядком создания и работы комиссии. При этом договором на проведение оценки может быть установлена обязанность исполнителя обеспечить проведение экспертизы отчета.»;

б) дополнить частями тридцать первой и тридцать второй следующего содержания:

«В случаях, определенных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, размер платы запроведение экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам и предназначенных для их проживания, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, не может превышать максимальный размер платы за проведение такой экспертизы, установленный указанным органом.

Максимальный размер платы за проведение экспертизы отчета для целей пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам и предназначенных для их проживания, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, подлежит пересмотру один раз в три года».

Статья 2

Статью 3 Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ«О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, № 30, ст. 4226) дополнить частью 9 следующего содержания:

«9. Положения части первой статьи 24¹² Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации» (в редакции настоящего Федерального  закона) в части проведения не чаще чем один раз в течение трех летгосударственной кадастровой оценки объектов недвижимости (вгородах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе не чаще чем один раз в течение двух лет) не применяютсяк проведению государственной кадастровой оценки объектовнедвижимости, договоры на проведение которой заключены до днявступления в силу настоящего Федерального закона и результатыпроведения которой утверждены после дня вступления в силунастоящего Федерального закона».

Статья 3

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением пунктов 1 - 4 и  подпункта «а» пункта 5 статьи 1 настоящего Федерального закона.

2. Пункты 1 - 4 и подпункт «а» пункта 5 статьи 1 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 июля 2015 года.

           Президент

Российской Федерации                                                                          В.Путин

Уважаемые коллеги!

Предлагаем вашему вниманию очередные выполненные нами обзоры на 01.04.15 г.

Обращаем ваше внимание на следующие изменения:

С 01.07.2013 г. аналитические обзоры  РСО «Кредо» в целях защиты интеллектуальной собственности реализуются в виде файлов в формате SFPDF, исключающем возможность распечатки и копирования, и будут активироваться на ограниченном количестве рабочих мест.

Базовое количество активаций на одного Заказчика – 3.  В случае если необходимо большее количество активаций (до 10), необходимо в Приложении к Договору на приобретение аналитической информации представить список специалистов, которых планируется допустить к работе с защищенными файлами.

Образец Приложения к договору:

Список специалистов ______________________________,

                                                ^{наименование компании}

имеющих допуск к аналитическим обзорам ООО РСО «Кредо»

По вопросам приобретения аналитического материала можно обращаться в ООО РСО «Кредо»,

Далее прилагается содержание указанных обзоров, перечень и наименование таблиц и рисунков.

Начиная с 01.07.2011 г., по многочисленным просьбам пользователей материалами РСО «Кредо»  аналитический обзор «Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Хабаровского края и ЕАО» выпускается как  «Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока» и основывается на рыночной информации по 4-м регионам: Хабаровский край, Приморский край, Амурская область и Еврейская автономная область с приведением соответствующего обоснования объединения данных регионов.  По вопросам приобретения аналитического материала можно обращаться в ООО РСО «Кредо», стоимость приведена в таблице:

Уважаемые коллеги,

По вашим просьбам Тимофеев Александр Васильевич, партнер ООО Аналитический консультационный центр «Департамент профессиональной оценки», руководитель правового направления, продолжает серию вебинаров об оспаривании результатов кадастровой стоимости.

22 апреля он рассмотрит реальные примеры судебных решений и ответит на ваши вопросы.

Убедительная просьба присылать вопросы и судебные решения для комментариев заранее, до 20 апреля.

Для участия в вебинаре необходимо предварительно зарегистрироваться и получить ссылку для подключения. Вам надо направить на адрес metod@sroroo.ru письмо с указанием ФИО, города, контактного телефона и  e-mail, на который Вам будет отправлена ссылка. Просим указывать в теме письма «Участие в вебинаре 22 апреля». Просим также не перегружать заявку лишней информацией и не присылать заявки в виде вложений. Прием заявок прекращается 21 апреля в 17.00.

Участите в вебинарах – бесплатное.

Вебинары проводятся на новой технической платформе, через ресурс "Первого оценочного канала". Для предварительной проверки работы вебинара нужно посмотреть работает ли у вас "Первый оценочный канал".

После регистрации вам будет вам будет прислана оригинальная ссылка по которой вы сможете 22 апреля с 10 часов (время Московское) подключиться к вебинару. Ссылка будет направлена после 18 часов 21 апреля.

ВНИМАНИЕ! Ссылка является персональной и привязана к вашему IP адресу, ее нельзя пересылать на другой компьютер. В противном случае у Вас не будет технической возможности для просмотра.

Многие из вас столкнулись с различными трудностями при составлении ежегодной и ежеквартальной отчетности члена СРО, при размещении ее в Личном кабинете.

Руководитель Орготдела дирекции РОО Благова Ирина Сергеевна 23 апреля расскажет вам о требованиях законодательства к предоставлению отчетности и даст практические рекомендации по составлению отчетности. Программа вебинара составлена с учетом наиболее часто задаваемых вопросов, в том числе:

• Как зарегистрироваться в Личном кабинете, как им пользоваться,  как добавлять туда данные, в т.ч. отчетность;
• Как заполнить «нулевую» отчетность;
• Как исправить данные в уже сданном отчете;
• В какие сроки и куда направлять отчетность.

и многое другое.

Для участия в вебинаре необходимо предварительно зарегистрироваться и получить ссылку для подключения. Вам надо направить на адрес metod@sroroo.ru письмо с указанием ФИО, города, контактного телефона и e-mail, на который Вам будет отправлена ссылка. Просим указывать в теме письма «Участие в вебинаре 23 апреля». Просим также не перегружать заявку лишней информацией и не присылать заявки в виде вложений. Прием заявок прекращается 22 апреля в 17.00.

Участите в вебинарах – бесплатное.

Вебинары проводятся на новой технической платформе, через ресурс "Первого оценочного канала". Для предварительной проверки работы вебинара нужно посмотреть работает ли у вас "Первый оценочный канал".

После регистрации Вам будет прислана оригинальная ссылка, по которой  Вы сможете 23 апреля с 10 часов (время Московское) подключиться к вебинару. Ссылка будет направлена после 18 часов 22 апреля.

ВНИМАНИЕ! Ссылка является персональной и привязана к вашему IP адресу, ее нельзя пересылать на другой компьютер. В противном случае у Вас не будет технической возможности для просмотра.

Оглавление

1.      Общая характеристика земельного рынка Хабаровского края  3

Таблица 1 ▪ Распределение земельного фонда Хабаровского края по категориям на 1 января 2012 г. 3

Таблица 2 ▪  Количество сделок и площадь, задействованная в сделках с землями частной собственности в Хабаровском крае в 2011 году  4

2.      Сегментация земельного рынка Хабаровского края  5

3.      Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране на рынок недвижимости   9

4.      Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в Хабаровском крае  на рынок  нежилой недвижимости   12

4.1.   Краткая характеристика Хабаровского края  12

4.2.   Факторы влияния на рынок нежилой недвижимости Хабаровского края  14

5.      Тенденции, наметившиеся на рынке нежилой недвижимости Хабаровского края до 2012 года  15

5.1.   Ценовые тенденции на рынке коммерческой и промышленной недвижимости Хабаровска  15

Таблица 5 ▪ Изменение цен на нежилую недвижимость Хабаровска в 2009-2011 гг., руб./кв.м. 15

5.2.   Ценовые тенденции на рынке коммерческой и промышленной недвижимости периферийных районов Хабаровского края  16

Таблица 6 ▪ Изменение цен на нежилую недвижимость населенных пунктов Хабаровского края (без Хабаровска) в 2009-2011 гг., руб./кв.м. 16

5.3.   Тенденции на земельном рынке Хабаровского края  16

Таблица 7 ▪ Количество предложений земельных участков в Хабаровске  17

6.      Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений  с земельными участками с указанием интервала значений цен. 17

6.1.   Данные о ценах предложений с земельного участками различного функционального назначения в Хабаровском крае  17

Таблица 8 ▪ Цены предложений земельных участков под коммерческую застройку в центральной части г.Хабаровска  17

Таблица 9 ▪ Цены предложений земельных участков под коммерческую застройку в районах, удаленных от центра  г.Хабаровска  18

Таблица 10 ▪ Цены предложений земельных участков под промышленную застройку в Хабаровске  20

Таблица 11 ▪ Цены предложений земельных участков под нежилую застройку в  пригороде Хабаровска  22

Таблица 12 ▪ Цены предложений земельных участков под коммерческую застройку в  Комсомольске  22

Таблица 13 ▪ Цены  предложений  земельных участков  под промышленную застройку  в  Комсомольске  22

6.2.   Данные о ценах сделок с земельного участками различного функционального назначения в Хабаровском крае  23

Таблица 14 ▪ Цены сделок с земельными участками под ИЖС в  Комсомольске-на-Амуре  23

Таблица 15 ▪ Цены сделок с земельными участками под коммерческую застройку в  Комсомольске  23

Таблица 16 ▪ Цены сделок с земельными участками под промышленную застройку в  Комсомольске  24

Таблица 17 ▪ Цены сделок с земельными участками под коммерческую застройку в  населенных пунктах Хабаровского края  25

Таблица 18 ▪ Результаты торгов на право на заключение договора аренды земельных участков под коммерческую застройку в Хабаровске  26

Таблица 19 ▪ Результаты торгов на право на заключение договора аренды земельных участков под промышленную застройку в Хабаровске  27

6.3.   Средние ценовые показатели земельных участков различного функционального назначения в Хабаровском крае с указанием интервала значений цен   29

7.      Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены земельных участков  30

7.1.   Основные факторы, влияющие на спрос и предложение земельных участков Хабаровского края  30

7.2.   Основные факторы, влияющие на цену объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов  32

Таблица 24 ▪ Ценообразующие факторы для земельных участков  33

8.      Основные выводы относительно рынка земельных участков Хабаровского края  34

Таблица 25 ▪ Поправочные коэффициенты для коммерческой недвижимости Хабаровского края  35

Таблица 26 ▪ Поправочные коэффициенты для промышленной  недвижимости Хабаровского края  35

9.      Расчет поправки на масштаб  36

9.1.   Расчет поправки на масштаб для участков под промышленную застройку в Хабаровске  36

Таблица 27 ▪ Характеристики расчетных интервалов  37

Таблица 28 ▪ Результаты аппроксимации  для земель под промышленную застройку  37

9.2.   Расчет поправки на масштаб для участков под коммерческую застройку в Хабаровске  38

Таблица 29 ▪ Характеристики расчетных интервалов  38

Таблица 30 ▪ Результаты аппроксимации  для земель под коммерческую застройку  38

9.3.   Расчет поправки на масштаб для участков под нежилую застройку в пригороде Хабаровске  39

Таблица 31 ▪ Результаты аппроксимации  для земель под нежилую застройку  40

10.   Ставки капитализации на рынке недвижимости Хабаровского края в 2010-2011 гг. 40

Таблица 32 ▪ Ставки капитализации для нежилой недвижимости Хабаровского края в 2009 – 2011 гг. 41

11.   Выявление основных причин расхождения кадастровой стоимости земельных участков с ВРИ 9 с данными рынка  41

Приложение 1. Ставки аренды для коммерческой недвижимости Хабаровска в 2011 г. 52

Приложение 2. Ставки аренды для промышленной недвижимости Хабаровска в 2011 г. 59

Приложение 3. Ставки аренды для коммерческой недвижимости Комсомольска-на-Амуре в 2011 г. 62

Приложение 4. Ставки аренды для промышленной недвижимости Комсомольска в 2010-2011 г. 67 

Публикация СРО "Экспертный Совет" в рамках реализации Концепции развития оценочной деятельности на 2013-2017 годы.

Источник информации: http://srosovet.ru/press/news/rekomendacii-po-rabote-s-analogami-v-otchetah-ob-ocenke-vypolnennyh-v-celyah-osparivaniya-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoj-stoimosti/ 

С начала 2015 года суды общей юрисдикции в ряде регионов начали «закручивать гайки» и высказывать собственную развернутую позицию относительно качества отчетов об оценке. Как неоднократно отмечали в своих выступлениях представители НП «СРОО «Экспертный совет», судьи дословно вычитывают ФСО и дают замечания, которые могут считаться формально корректными, хотя по существу являются незначимыми. Это лишний раз показывает с какой внимательностью нужно формулировать тексты ФСО при их разработке, проверяя на возможность двойственного, расширительного или системного некорректного толкования.

В качестве типичного примера можно рассмотреть замечания на отчеты об оценке из решений Московского, Новосибирского и Челябинского областных судов 2015 года. Замечания судов практически полностью сконцентрированы на аналогах (не описаны, недостоверно описаны, не учтены характеристики, некорректно внесены поправки), укрупненно их можно представить следующими пунктами, к которым НП «СРОО «Экспертный совет» предлагает свои рекомендации по усилению отчета об оценке.

Обратите внимание, что рекомендации относятся к типичной оценочной ситуации – они могут быть использованы в конкретном отчете об оценке, если у Оценщика по результатам анализа специфики объекта оценки и рыночной конъюнктуры нет оснований считать иначе.

Замечание 1. Не учтено разрешенное использование объектов аналогов, вместо этого оценщиком используется «функциональное назначение» земельных участков. Судья апеллирует к утвержденным видам разрешенного использования (ВРИ) и указывает, что при этом нет корректировки на различия в по видам использования.

Рекомендации по усилению отчета об оценке – в разделе анализа рынка отчета об оценке представить информацию о том, что ВРИ не является в чистом виде ценообразующим фактором по следующим причинам.

1.1. ВРИ может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроительном регламенте в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к существующим основным или условно разрешенным видам использования. Подробно об основных и вспомогательных ВРИ – в Градостроительном кодексе РФ, Глава 4, статья 30, 37. Дополнительные комментарии можно посмотреть здесь.

1.2. В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используются термины типа функционального назначения, при этом продавцы зачастую ВРИ не указывают, что дополнительно подтверждает вышеуказанные выводы. Например, в крупнейших базах по данному фактору имеются следующие классификации земельных участков (можно приложить принтскрины с этих сайтов):

• realty.dmir.ru – коммерческие, некоммерческие;
• www.cian.ru – СНТ, ИЖС, промназначения;
• www.avito.ru – поселений, сельхозназначения, промназначения;
• irr.ru– населенных пунктов, сельхозназначения, промназначения, особохраняемые, водный, лесной фонд.

1.3. Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение) окружающей застройки. Например, на территории промышленной застройки завода могут располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания, здания столовых, магазина и прочие здания из других ВРИ, при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают.

1.4. Встречаются ситуации, когда при прочих равных условиях даже категория земель может не влиять на стоимость для земельных участков схожего разрешенного использования. Например, стоимость земельных участков категории земель промышленности сопоставима со стоимостью земельных участков населенных пунктов с разрешенным использованием под промобъекты и т.п.

1.5. Следует также отметить, что и при кадастровой оценке объекты разных ВРИ схожего функционального назначения часто рассчитываются по одной модели с одними и теми же ценообразующими факторами, что можно увидеть в отчетах из фонда данных Росреестра.

Замечание 2. Не учтено наличие объекта недвижимости (как важной характеристики) на оцениваемом земельном участке (указание на нарушение п.4 ФСО№3).

Рекомендации по усилению отчета об оценке: целесообразно привести цитату из ФСО7 п. 20 (или ссылку на этот пункт), согласно которому «рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.»

Замечание 3. Нет идентифицирующих сведений аналогов, поэтому невозможно проверить местоположение, площадь и другие характеристики. Нет кадастровых номеров аналогов, поэтому нельзя получить информацию о характеристиках и сделках.

Рекомендации по усилению отчета об оценке: в отчете об оценке указать, что в отношении объектов-аналогов в законодательстве об оценочной деятельности имеются следующие требования в ФСО №1 и ФСО №7:

• Согласно п.14 ФСО№1 «объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость»
• Согласно п. 22 ФСО №1 «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

«б) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

в) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому».

• Согласно п. 22 ФСО №7:

«а) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

б) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».

Таким образом, федеральные стандарты оценки не содержат требований об указании кадастровых номерах аналогов либо иных идентификационных сведений, а также требований об обеспечении проверки информации об их характеристиках и сделках.

В части проверки достоверности информации – см. ниже.

Замечание 4. Расхождения по площади и по местоположению – нет анализа сопоставимости, нельзя признать аналогами.

Рекомендации по усилению отчета об оценке: согласно вышеуказанным требованиям законодательства (см. п.2 настоящих Рекомендаций) в части применения сравнительного подхода отсутствуют требования по анализу сопоставимости.

При этом относительно аналогов в п. 22 б) ФСО №7 указывается, что «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным». То есть критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам.

Можно порекомендовать включать в отчет об оценке информацию, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (например, земельных участков коммерческого назначения, либо земельных участков под размещение производственно-складской недвижимости) и сопоставимы по ценообразующим факторам. В частности, имеют единый состав ценообразующих факторов (можно их перечислить).

В замечаниях суда также иногда указывают, что объекты сильно разнятся по площади и местоположению. В таком случае в отчете можно указать, что площадь объектов-аналогов находится в таком-то диапазоне, что относится к одному сегменту рынка.

Относительно схожести местоположения можно привести п. 11 б) «определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». То есть в отчет можно внести информацию, что территории расположения объектов аналогов схожи по своим экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Замечание 5. Корректировка на площадь на основании таких-то публикаций Власова А.Д. – не соответствует назначение, устаревшее исследование.

Рекомендации по усилению отчета об оценке – возможны следующие варианты решения:

5.1. Показать, что, несмотря на то, что исследование было сделано давно и по другому сегменту (другому региону, другому ВРИ), сегменты, к которым относятся аналоги и объект оценки, сопоставимы по критерию относительного влияния площади объекта на его стоимость, равно как и относительное влияние на стоимость практически не изменяется в течением времени, поэтому имеющимися отличиями можно пренебречь.

5.2. Воспользоваться другими источниками для внесения корректировки на площадь.

5.3. Сделать самостоятельные расчеты, построив собственную зависимость.

5.4. Обосновать корректировку на площадь экспертным методом с учетом требований ФСО.

5.5. Использовать аналоги из одного сегмента, не требующего внесения корректировки на стоимость единицы сравнения.

Замечание 6. В источниках информации нет данных, подтверждающих характеристики (например, распечатки не содержат информацию о рельефе, доступности, ограничений и обременений, категории, виде разрешенного использования, сведений о доступе к подключению). Не приведена ссылка на достоверные источники, из которых была взята информация об аналогах.

Рекомендации по усилению отчета об оценке – в соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа обоснованности, то есть информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена; а также принципа однозначности – содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, также указаны в ФСО № 3.

В п. 10 ФСО № 3 указано, что «в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов».

При этом, в соответствии с п/ 19 ФСО №1, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Законодательство об оценочной деятельности возлагает на Оценщика обязанность по анализу используемой информации. Так, в п. 19 ФСО № 1 указано, что «Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы».

Самым распространенным методом, применяемым всеми оценщиками для проверки информации, указанной в объявлениях в сети Интернет, на предмет достоверности, является уточнение характеристик по телефонам, указанным в данных объявлениях.

Таким образом, Оценщик в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности осуществил проверку информации, используемой в отчете, обеспечив тем самым соблюдение принципов обоснованности и однозначности. Неосуществление указанных выше действий Оценщиком привело бы к нарушению основных принципов оценки.

Можно предложить указывать в качестве источника информации по характеристикам аналогов (например, рельеф, форма, обеспеченность коммуникациями) результаты визуального осмотра.

В целом можно рекомендовать усилить работу с аналогами, чтобы они были полностью описаны по всем ценообразующим факторам, при этом информация имела максимально достоверный характер. Необходимо учесть, что ценообразующие факторы (содержание, значения и степень влияния на стоимость) должны быть одинаково описаны по тексту всего отчета об оценке в блоках описания объекта оценки, анализа рынка, описания объектов-аналогов и внесения корректировок. Стоит обратить внимание, что в настоящий момент все отчеты, направляемые в комиссию по оспариванию, размещаются в фонде данных Росреестра, где можно проанализировать аналоги, используемые оценщиками в данном регионе.

Можно предложить вставить в отчет об оценке следующую формулировку:

В ряде случаев часть необходимых для оценки данных по объектам-аналогам может быть не указана в объявлениях (или других источниках информации) или указана неточно. В таких ситуациях для выполнения требований п. 19 ФСО №1 в части проведения анализа достаточности и достоверности исходной информации Оценщик уточнял характеристики аналогов по телефонам, указанным в источниках информации. Характеристики аналогов, применяемые в расчетах, соответствуют результатам этого анализа.

Для участия в вебинаре необходимо предварительно зарегистрироваться и получить ссылку для подключения. Вам надо направить на адрес metod@sroroo.ru письмо с указанием ФИО, города, контактного телефона и e-mail, на который Вам будет отправлена ссылка. Просим указывать в теме письма «Участие в вебинаре 19 марта». Просим также не перегружать заявку лишней информацией и не присылать заявки в виде вложений. Прием заявок прекращается 18 марта в 17.00.

Участие в вебинарах – бесплатное.

Вебинары проводятся на новой технической платформе, через ресурс "Первого оценочного канала". Для предварительной проверки работы вебинара нужно посмотреть работает ли у вас "Первый оценочный канал".

После регистрации вам будет вам будет прислана оригинальная ссылка, по которой вы сможете 19 марта с 10 часов (время Московское) подключиться к вебинару. Ссылка будет направлена после 18 часов 18 марта.

ВНИМАНИЕ! Ссылка является персональной и привязана к вашему IP адресу, ее нельзя пересылать на другой компьютер. В противном случае у Вас не будет технической возможности для просмотра.